{"id":8248,"date":"2023-11-17T07:00:00","date_gmt":"2023-11-17T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/maismagazine.pt\/?p=8248"},"modified":"2023-11-13T11:10:49","modified_gmt":"2023-11-13T11:10:49","slug":"um-outro-olhar-sobre-o-mercado-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maismagazine.pt\/index.php\/2023\/11\/17\/um-outro-olhar-sobre-o-mercado-imobiliario\/","title":{"rendered":"Um outro olhar sobre o mercado imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"\n

Estivemos \u00e0 conversa com Rui Pereira, CEO da Private Broker e da Twist Capital<\/a>, que nos deu a conhecer as suas duas empresas e abordou n\u00e3o s\u00f3 os principais desafios que o mercado imobili\u00e1rio tem enfrentado nos \u00faltimos anos, como as perspetivas no que diz respeito ao futuro do mesmo. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Primeiramente gost\u00e1vamos de co-nhecer um pouco mais sobre si. Quem \u00e9 Rui Pereira e como tem sido tra\u00e7ado o seu percurso profissional?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A minha vida profissional come\u00e7ou muito cedo. Tinha 16 anos de idade e ainda estudava quando comecei a trabalhar numa empresa farmac\u00eautica multinacional, o que me deu uma vis\u00e3o mais ampla do mundo do trabalho e daquilo que seria poss\u00edvel atingir, em termos profissionais e pessoais. Aos 19 anos, por ambi\u00e7\u00e3o pessoal, dei os primeiros passos no sentido da cria\u00e7\u00e3o de um neg\u00f3cio pr\u00f3prio, que se veio a materializar poucos anos mais tarde. Ap\u00f3s um longo percurso, repleto de aprendizagens, e passando por v\u00e1rias universidades, nacionais e internacionais, acabei por encontrar no setor imobili\u00e1rio a minha \u00e1rea de atua\u00e7\u00e3o preferencial.<\/p>\n\n\n\n

Ingressou no ramo imobili\u00e1rio em meados de 2010. O que o apaixona nesta \u00e1rea? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na altura est\u00e1vamos em plena crise financeira e imobili\u00e1ria, o que me levou a pensar que este mercado estaria sub-valorizado e que existiam v\u00e1rias oportunidades de neg\u00f3cio que poderiam ser capitalizadas. O que me apaixonou nesta \u00e1rea foi a possibilidade de tornar algo que aparentemente mais ningu\u00e9m encontrava valor, mas inevitavelmente investidores foram aparecendo com a mesma vis\u00e3o que eu. Naquele momento foi um desafio constante, no entanto, a satisfa\u00e7\u00e3o de perceber que tinha concedido oportunidades de investimento que mais tarde trariam retornos elevad\u00edssimos, foi sempre a minha paix\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

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Rui Pereira, CEO da Private Broker e da Twist Capita<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
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Em que momento da sua vida \u00e9 que surge a Private Broker? Enumere os servi\u00e7os que disponibilizam ao cliente. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

A Private Broker surge em 2015, numa altura em que come\u00e7ou a existir uma aflu\u00eancia anormal para a \u00e9poca, num segmento mais elevado que estava praticamente morto. Em Lisboa e n\u00e3o s\u00f3 come\u00e7\u00e1mos a identificar compradores e investidores vindos do estrangeiro e percebemos o fraco acompanhamento que era dado a estas pessoas profundamente desconhecedoras tanto da nossa realidade, como tamb\u00e9m dos procedimentos a tomar na compra de um im\u00f3vel, desde os benef\u00edcios fiscais, passando por projetos de investimento at\u00e9 ao acompanhamento p\u00f3s-venda \u2013 que, na maioria das vezes, eram largados pelos consultores que os acompanhavam, n\u00e3o falando sequer a nossa l\u00edngua, tendo portanto uma dificuldade extrema nas pequenas coisas do dia a dia. Coisas como que pessoas contratar, seguros, contratos com empresas de fornecimento de servi\u00e7os diversos, por exemplo. Aspetos pr\u00e1ticos de contabilidade e gest\u00e3o no nosso pa\u00eds, tudo aquilo que possa de facto parecer bastante simples para quem \u00e9 portugu\u00eas, mas que para um estrangeiro se afigura mais dif\u00edcil, at\u00e9 porque n\u00f3s n\u00e3o temos leis e regulamenta\u00e7\u00e3o assim t\u00e3o simples e pr\u00e1tica no nosso pa\u00eds, pelo contr\u00e1rio. Aconselhamento relativamente a poss\u00edveis novos investimentos, rentabilidade e custos, entre outros.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente fundou a Twist Capital. Qual \u00e9 a principal miss\u00e3o desta empresa?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A Twist Capital nasceu na sequ\u00eancia de uma evolu\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria no \u00e2mbito do desempenho das nossas empresas, tornando-se numa empresa de investimento privado que abrange v\u00e1rios setores econ\u00f3micos dos quais o mercado imobili\u00e1rio, financeiro, autom\u00f3vel, entre outros, fazem parte. Mais tarde deu oportunidade a um grupo muito restrito de investidores de participar nestes mesmos investimentos, usufruindo das rentabilidades proporcionadas, com baixo risco associado. Na realidade, o que se pretende \u00e9 o maior retorno e com baixo risco associado.<\/p>\n\n\n\n

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Na sua opini\u00e3o, que fatores fazem de Lisboa uma cidade capaz de atrair o capital estrangeiro? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Do meu ponto de vista, Lisboa continua a ser uma das capitais mais seguras da Europa e do mundo, culturalmente rica, com a sua identidade pr\u00f3pria e um povo naturalmente hospitaleiro. Al\u00e9m disso, \u00e9 uma cidade relativamente barata se considerarmos o custo m\u00e9dio de vida noutros pa\u00edses. Temos uma s\u00e9rie de carater\u00edsticas n\u00e3o s\u00f3 geogr\u00e1ficas (a proximidade de praia, serra, espa\u00e7os verdes, etc.), mas tamb\u00e9m ao n\u00edvel da gastronomia, cultura, qualidade de vida que dificilmente se encontram em muitas outras metr\u00f3poles.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, quais considera se-rem os maiores entraves a este tipo de investimentos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ent\u00e3o, vivemos num pa\u00eds repleto de burocracias, excessivamente regulamentado por um lado, e deficientemente regulado por outro, em que o servi\u00e7o p\u00fablico simplesmente n\u00e3o funciona, tornando determinados processos num verdadeiro pesadelo burocr\u00e1tico, onde a falta de transpar\u00eancia e de resposta s\u00e3o protagonistas. A confian\u00e7a dos investidores depende muito da estabilidade pol\u00edtica e legislativa de cada pa\u00eds, o que infelizmente este e outros governos n\u00e3o t\u00eam conseguido garantir, levando \u00e0 desconfian\u00e7a dos investidores. Surgem constantemente altera\u00e7\u00f5es, o que faz de Portugal um pa\u00eds inst\u00e1vel para o investidor estrangeiro.<\/p>\n\n\n

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Que coment\u00e1rio lhe merece as not\u00edcias que d\u00e3o conta do fim do programa dos Vistos Gold e do Regime Fiscal do Residente N\u00e3o Habitual (RHN)?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na minha opini\u00e3o ser\u00e1 uma medida catastr\u00f3fica para Portugal, na medida em que o governo atribui a crise no setor da habita\u00e7\u00e3o e respetivo aumento de pre\u00e7os aos residentes n\u00e3o habituais. Ao revogar o estatuto de RNH, o governo est\u00e1 excessivamente fixado na procura e n\u00e3o na oferta, sendo que o cerne da quest\u00e3o est\u00e1 mesmo na falta de oferta habitacional. Um aparte: depois de 2011 e da t\u00e3o falada Troika, o mercado encontrava-se inundado de im\u00f3veis, com valores que eram bastante apetec\u00edveis, a banca \u201cabriu portas\u201d \u00e0 concess\u00e3o de cr\u00e9dito, a pre\u00e7os bastante acess\u00edveis. Ora, num mercado com bastante oferta e financiamento mais acess\u00edvel, n\u00e3o s\u00f3 o comprador particular come\u00e7a a comprar, como sobretudo os pequenos investidores, estes segundos a remodelar. Eram op\u00e7\u00e3o \u00e0 falta de nova constru\u00e7\u00e3o e a pre\u00e7os bastante mais acess\u00edveis. E o mercado continuou a pagar e os pre\u00e7os a subir. Entre 2011 e 2021, por exemplo, s\u00f3 tivemos um aumento de 3% de nova constru\u00e7\u00e3o. Esta discuss\u00e3o at\u00e9 pode ficar para outra altura, mas o que pretendo dizer com isto \u00e9 que n\u00e3o foi o RNH que verdadeiramente motivou a escalada a que temos assistido.nForam aproximadamente 75 mil os benefici\u00e1rios deste regime, em 14 anos (desde 2009, quando foi criado), o que na realidade n\u00e3o ter\u00e1 tido um impacto significativo no que diz respeito \u00e0 crise que vivemos atualmente. Receitas fiscais, impostos indiretos, fixa\u00e7\u00e3o de novas empresas, que criavam trabalho, aumento do consumo e investimento, \u00e9 tudo isto e ainda mais, que vamos perder ou deixar de ganhar, que alimentava a economia e gerava mais rendimento. Vamos perder rendimento e conhecimento valioso por parte de cidad\u00e3os estrangeiros, na nossa economia. A alavancagem que estes residentes nos trouxeram, em termos econ\u00f3micos e profissionais, o empreendedorismo… Tudo isto se perde. N\u00e3o somos um pa\u00eds orientado para o empreendedorismo ou cujas pol\u00edticas o favore\u00e7am. O efeito reputacional desta revoga\u00e7\u00e3o \u00e9 brutal, a n\u00edvel internacional e da confian\u00e7a. Novos projetos de investimento e de cria\u00e7\u00e3o de postos de trabalho acabam por n\u00e3o se concretizar e s\u00e3o os pa\u00edses vizinhos ou concorrentes principais que beneficiam desta nova pol\u00edtica no nosso pa\u00eds, nomeadamente Espanha, It\u00e1lia e Gr\u00e9cia. O governo n\u00e3o fornece estudos ou dados que verdadeiramente demonstrem a raz\u00e3o de ser desta revoga\u00e7\u00e3o. N\u00e3o temos um estudo de impacto para esta medida, por exemplo \u2013 o que a torna, a meu ver, meramente pol\u00edtica, sen\u00e3o populista, quase pr\u00e9-eleitoral. Al\u00e9m disso, o regime de RNH n\u00e3o se aplica aos demais impostos como o IVA, IMT, IS, IMI, AIMI, IUC, Seguran\u00e7a Social, entre outras taxas. Quando o nosso governo diz que os RNH custaram ao nosso pa\u00eds 1.360 M, em 2022, esquecem-se de quantificar (tamb\u00e9m n\u00e3o o sabem dizer) quanto nos trouxeram ao n\u00edvel da receita fiscal dos impostos acima mencionados e respetivo contributo para a nossa economia. <\/p>\n\n\n\n

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Acredita que o setor imobili\u00e1rio est\u00e1 suficientemente preparado para dar resposta \u00e0 procura de que tem sido alvo, nomeadamente por parte dos cidad\u00e3os americanos?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para ser honesto, n\u00e3o. O mercado norte americano, tem carater\u00edsticas muito distintas de outros pa\u00edses, nomeadamente no que toca ao investimento, os norte americanos mais abastados s\u00e3o investidores natos, quer seja na habita\u00e7\u00e3o, como noutro tipo de \u00e1reas. Ao contr\u00e1rio do Brasil, por exemplo, os cidad\u00e3os americanos n\u00e3o procuram emprego em Portugal, procuram uma resid\u00eancia secund\u00e1ria onde possam desfrutar das maravilhas do nosso pa\u00eds, n\u00e3o deixando de parte alguma rentabilidade da qual possam usufruir. A vinda de cidad\u00e3os americanos para Portugal, na minha opini\u00e3o, estar\u00e1 s\u00f3 no in\u00edcio e deparamo-nos, mais uma vez, com o problema da oferta. Se equacionarmos que devido \u00e0 burocracia que existe no licenciamento e constru\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios novos por todo pa\u00eds, podemos estar \u00e0 beira de uma crise ainda maior de oferta, o que vai gerar ainda mais aumentos nos valores da habita\u00e7\u00e3o<\/p>\n\n\n\n

Como \u00e9 que olha para o futuro do mercado imobili\u00e1rio? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

O mercado imobili\u00e1rio no seu todo n\u00e3o est\u00e1 exclusivamente relacionado com compradores estrangeiros, pelo contr\u00e1rio, a procura interna continua muito forte. Esta necessidade da oferta ignorada pelos governos tem levado a uma escalada nos pre\u00e7os sem precedentes, o acesso \u00e0 habita\u00e7\u00e3o deve, ou neste caso deveria ser um direito, n\u00e3o um luxo para a nossa popula\u00e7\u00e3o que at\u00e9 agora se apoiou muito no sistema banc\u00e1rio para a sua aquisi\u00e7\u00e3o. Se as regras n\u00e3o forem alteradas, como as burocracias municipais no que concerne a projetos e licenciamentos, custo do IVA na constru\u00e7\u00e3o, apoio com juros bonificados na aquisi\u00e7\u00e3o jovem, temo que a situa\u00e7\u00e3o se agrave nos pr\u00f3ximos tempos. O programa Mais Habita\u00e7\u00e3o, n\u00e3o tem nenhuma medida que v\u00e1 de encontro \u00e0 necessidade de compradores e empres\u00e1rios da constru\u00e7\u00e3o que viabilize a habita\u00e7\u00e3o a custos reduzidos, est\u00e1 muito focado no investimento por parte do governo em edif\u00edcios que ficar\u00e3o muito aqu\u00e9m do necess\u00e1rio sem investimento privado. <\/p>\n\n\n\n

E no que concerne \u00e0s suas duas empresas (Private Broker e Twist Capital), que objetivos ainda espera concretizar?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A Private Broker continuar\u00e1 a sua atividade no acompanhamento e servi\u00e7o de excel\u00eancia junto dos seus clientes, dando a conhecer tamb\u00e9m Portugal ao mundo, como temos feito no Brasil, Canad\u00e1, Estados Unidos, Reino Unido e, mais recentemente, nalguns pa\u00edses que identific\u00e1mos com enorme potencial para atrair investimento. Relativamente \u00e0 Twist Capital, temos reduzido o investimento imobili\u00e1rio em Portugal pela falta de oferta e burocracias impostas nos munic\u00edpios, estando mais orientados neste momento para investimentos no mercado financeiro que tem tido uma rentabilidade muito superior ao imobili\u00e1rio, e com o apoio em algumas start-ups na \u00e1rea da intelig\u00eancia artificial. O nosso objetivo at\u00e9 ao final de 2023 \u00e9 obter uma rentabilidade muito perto dos 60%. <\/p>\n\n\n\n

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